Nach welchen Kriterien beurteilen Sie Immobilienprojekte?
In regelmäßigen Umfragen erheben wir, welche Investment-Parameter für unsere Investoren und Investorinnen wichtig sind: Hohe Zinsen, Branchenerfahrung des Immobilienentwicklers und ein fortgeschrittenes Stadium im Projektzyklus belegten die ersten drei Plätze. Dicht gefolgt von Sicherungsmitteln, Laufzeit und Verkaufsstatus.
Doch diese Faktoren alleine tragen noch keine Investmententscheidung. Viele klassifizieren auch Ihre Investmentmöglichkeiten nach den angebotenen Immobilienprojekten: Neben dem "klassischen" Entwicklungsmodell und der Bestandsfinanzierung, gibt es noch weitere interessante Investitionsformen bzw. Baumodelle.
Entwicklungsprojekt
Die meisten Projekte auf dagobertinvest fallen bisher in die Kategorie "klassisches Entwicklungsprojekt". Dabei steht die Entwicklung einer Immobilie im Vordergrund. Hier gibt es verschiedene Stadien: Projekt- und Liquiditätsplanung, Ankauf des Grundstücks, Bauplanung, Baugenehmigung, Vermarktung, Tief- und Hochbau, Fertigstellung und Übergabe.
Der Investor bzw. die Investorin finanziert hierbei den Bau einer Immobilie mit und wird durch überdurchschnittlich hohe Zinsen entlohnt. Die Rückzahlung des Darlehens wird durch die Einnahmen aus dem Projektverkauf gewährleistet. Gleichzeitig profitieren die Investoren vom Know-How und der Erfahrung des Projektentwicklers.
Bestandsobjekt
Spricht man von einem Bestandsobjekt, ist eine bereits errichtete Immobilie gemeint, durch welche regelmäßig Mieteinnahmen lukriert werden. Auch bei Bestandsimmobilien kann es aus unterschiedlichen Gründen den Bedarf für eine Finanzierung geben. Beispielsweise können durch die Bestandsfinanzierung kurzfristig hohe Instandhaltungskosten oder aber auch eine nachhaltige Sanierung finanziert werden.
Investoren haben dabei die Möglichkeit, in vermietete Bestandsimmobilien mit stabilen Mieten zu investieren. Als Return bekommt man regelmäßige Ausschüttungen, die aus den Überschüssen der Mieteinnahmen generiert werden. Wichtige Parameter, die man sich in diesem Kontext immer genauer anschauen sollte, sind: Mieterart (Gewerbe, Privatperson), jährliche Mieteinnahmen, Baujahr (Instandhaltungskosten) und Leerstandsquote.
Bauherrenmodell
Bei dieser Art der Bauprojektumsetzung wird die Errichtung von leistbarem Wohnraum durch private Investoren forciert. Eine Vielzahl an Investoren erwerben gemeinsam eine Liegenschaft und schließen sich zu einer Miteigentümergemeinschaft zusammen und generieren steuerliche Vorteile durch Inanspruchnahme einer verkürzten Abschreibung. Die Privatinvestoren erwerben dabei oft keine konkreten Wohnungen, sondern Anteile an einer Immobilie.
Im Rahmen des Bauherrenmodells werden sowohl Sanierungs- als auch Neubauprojekte umgesetzt. Der große Unterschied zum Entwicklungsprojekt liegt darin, dass beim Bauherrenmodell das Bauunternehmen für die Privatinvestoren (die Eigentümer der Liegenschaft) tätig wird und in deren Namen das Bauprojekt umsetzt. Beim Entwicklungsprojekt ist das Bauunternehmen in der Regel Eigentümer der Liegenschaft und verkauft nach Projektabschluss die einzelnen Wohnungen bzw. das Gesamtobjekt.
Für Crowdinvestoren macht die Mitfinanzierung von Bauherrenmodellen nur in der Anfangsphase Sinn. Die Crowd finanziert also den Liegenschaftsankauf sowie die Vermarktung des Bauherrenmodells bzw. die Suche nach Privatinvestoren. Sobald diese Phase beendet ist, werden die Crowdinvestoren durch die Finanzierungsbeiträge der Privatinvestoren zurückbezahlt. Somit werden die Crowdinvesting-Darlehen jedenfalls vor Baubeginn zurückbezahlt.
Nachhaltigkeit von Immobilienprojekten
Doch nicht nur die Klassifizierung von Projekten werden für Investmententscheidungen herangezogen. Auch unter der Betrachtung von Nachhaltigkeitszielen ist ein Immobilienprojekt bewertbar – doch wie?2015 legten die 193 Mitgliedsstaaten der Vereinten Nationen Nachhaltigkeitsziele fest, die sowohl ökonomische, soziale und ökologische Aspekte berücksichtigen – die 17 Sustainable Development Goals, kurz SDG. Diese Ziele sollen bis 2030 umgesetzt werden und sowohl Politik, Wissenschaft, Wirtschaft, als auch die Gesellschaft zu verantwortungsbewusstem Handeln aufrufen. (Quelle: SDGwatch)
Auch der Immobilienbereich ist für die Erreichung von Nachhaltigkeitszielen von besonderer Bedeutung. Laut einem Bericht der Vereinten Nationen ist die Baubranche für rund 38 Prozent der CO2-Emissionen weltweit zuständig und verursacht rund 60 % des Abfallaufkommens in Deutschland. (Quelle: Stadtwerke-Solingen) In Österreich sieht die Bilanz sehr ähnlich aus.
Derzeit besonders relevant – auch bei der Auswahl von Fundingprojekten – sind:
- SDG3 │ Gesundheit und Wohlergehen: der Mensch steht im Mittelpunkt der Immo-Planung
- SDG7 │ Bezahlbare und saubere Energie: Fokus auf Eigenproduktion von erneuerbarer Energie im Gebäude
- SDG 9 │ Industrie, Innovation und Infrastruktur: nachhaltige Mobilitäts- und Energieinfrastruktur
- SDG 11 │ Nachhaltige Städte und Gemeinden: Immo-Projekte, die zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung beitragen.
- SDG 12 │ Nachhaltige/r Konsum und Produktion: verantwortungsvoller Umgang mit Ressourcen
- SDG 13 │ Maßnahmen zum Klimaschutz: Klimaneutralität als Ziel bei der Immobilienerrichtung
- SDG 15 │ Leben an Land: Biodiversitäts-, Arten- und Landflächenschutz beachten